汉中圣元建筑有限公司 资质,地产已沦为纯粹的金

在一二线买房的客户，想的更多的是金钱，而不是房子本身：他们恐惧自己手里的现金贬值，恐惧在新一轮财富分配中自己变成失败者。

在一二线拿地王的房企，拿地是一种战略而不是战术：自己拿不到地将被淘汰出场，自己如果财务成本很低，推高地价就可以把别人淘汰出场。

出于对住宅将不再好卖的恐惧，冲出围城，做养老地产、医疗地产、物流地产等产业地产的房企，很快发现：产业地产的回本和盈利，很大程度上要靠金融工具。

往产业上下游延伸，试图靠服务赚钱的房企，很快也发现：如果没有金融工具，O2O等等，不过是一个听起来很美丽的故事。

既然是一场金钱游戏，明源君下面就来说说这场游戏的规则是什么，具体应该怎么玩。

2016年，真的有很多钱涌入了地产市场。

先来看房企发债的情况。

截至8月1日，2016年房地产业发债816只，发债总额7588.12亿元，是除金融业外发债最多的行业，较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中，仅7月发债支数就达125只。

再来看银行贷款的情况。

2016年上半年，上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份较去年均有较大增幅。其中，房地产开发资金来源中，个人按揭贷款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%。

再看看其他融资手段。

在信托业务方面，数据显示，2016年上半年，房地产信托成立342只，信托规模731亿元，相比同期，成立数量下降15.78%，但规模小幅上升5.39%。其他债权融资规模达307.06亿元，同比大幅增长512%，创下2014年以来单月债权融资规模新高。

这种情况带来的，必然是房企负债额的大幅增加。，65家重点房企有息负债总额为32300.85亿元，平均有息负债为496.94亿元。

不过，只是借到钱，是不能获得核心竞争力的，明源君认为，只有借到低利率的钱，才能获得核心竞争力。

2016年5月份，A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。这个利率与很多中小房企的融资成本来比，已经算低了，但其实还有有些更低的融资方法，其利率低到2---3。怎样才能借到最便宜的钱？有二个渠道。

国企低成本融资有两个通道

1、海外资本市场发债，信用等级很高

在海外融资一般都是依据企业的信用等级来算成本，信用等级越高、年利息越少。

民营企业低到3--5个点的，已经是极限了。

而大部分的国有房企有独享的主权评级待遇，一个地方国资委背景的房企发债利率也只有4点几，而排名前20的国企只有2点几。

2、隔夜贷周转，基本为国企独享

在国内，有一个市场，是隔夜贷款周转市场，今天借钱，明天就还。因为时间短，所以利息很低，年化利息只有1.8----2.8。这种隔夜贷款，有几千亿的规模。几乎是国企独享的。只需要两个专业财务人员，每天在电脑前操作，就可以长期拥有使用这个额度的钱。

内保外贷就是国内银行出“保函”和国外的金融机构借款，之后再通过合法的渠道，让国内的公司拿到这笔钱。

国内出保函有三种担保：拿钱担保、资产担保、信用担保，其中纯资产抵押最好。内保外贷的财务成本，大约由四部分构成：利息（0.25--0.5）、国外手续费（0.6--1.8）、国内手续费（0.6—1.5）、贸易费用。

贸易费用的产生，是因为需要合法渠道让钱进来，具体办法是在做大宗交易的公司的交易链条上增加两个环节。比如说做大宗商品交易的是大通公司，而国内需要借钱的是甲企业，交易链条是下面这样的：

国外厂家------甲企业境外公司-----大通-----甲企业中国公司------国内铜厂。

甲企业境外公司从国外厂家购买的时候，把内保外贷的钱花了出去，甲企业中国公司卖给国内铜厂的时候，就拿到了这笔钱。

最后的费用：

0.25（利息）+0.6（国外贷款手续费）+0.6（国内担保手续费）=1.45

再加上一定的给大宗商品公司的交易费用，也不会超过2。

如果借到的钱年息在2以下，其5年的财务成本低于10，10年的财务成本低于20。这样，拿地时参考的房价的底线，可以是5年、10年以后的房价。而借钱年息在10以上的，一年内房子不能开卖可能就会亏。

明源君觉得，低利率这个时候就成了武器，可以打败很多专业优势。之前的很多地产专业都没有用了。

能节省下的财务成本是有限的，但地价已经被炒得太高，必须等房价在几年后涨上去才有钱赚。你拿地6个月后开盘，拿地一年后开盘，很可能会亏本。在地王之上，充分挖掘出产品的价值才是王道。

地价已经太高，产品已经成了次要的。一线许多时候同一个区域就一个新楼盘，拿一块地就垄断一个时间段，你根本就没法对比。

如果多花1000可以让客户的感觉略好一点，客户可能就会买你家的房子，因为10万都出了，还在乎1000吗？

政府有个政策，就是两年不开发的要处罚。但是2年内开始开发这个事，是很模糊的，我修个地基，也就算开始开发了啊。开发周期3—5年，一般都会得到批准，很正常。2+5年=7年，而且不是还可以申请延期么，所以，10年后开盘完全可以合法完成。

如果贷款利息高的民营房企，也等5年再卖，那基本就亏死了。

目前国内的养老地产、医疗地产等等产业地产，很少听说谁真正成功了，为什么？

因为很多房企没有意识到，优秀的服务只是第一步，通过优秀的服务提升资产价值，最终打包换钱才是关键。

明源君觉得，这一关本质性的问题在于，一般产业地产通过服务、租金赚钱，回报周期长达8—10年，这个周期太长太长了。如果通过金融手段，可以把这个周期变成3年，那就完全不一样了。

物流地产的领袖普洛斯，在中国占据了一半以上的物流地产市场。

他们选择的业务模式的缺点就是购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右。更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险，空置率到15%就有可能亏损。

很多没有金融感觉的企业，觉得这样做风险太大，就不进入这个市场，普洛斯得以避开了大量的竞争者。

现在的养老地产等等，也是有空置率等风险的，所以很多传统地产思维的地产商都不介入。

但对于普洛斯来说，出租只是赚钱的一个办法，其地产基金管理部门也是核心的赢利部门之一。

普洛斯就是通过房地产投资信拖模式，成功化解了风险问题，而且缩短了回报周期。

有消息称，普洛斯是把项目打包成资产包，一个资产包中有8—10个项目，资产包形成良性状态之后，就到海外市场直接把包转卖给海外基金迅速套现。

按照一般的算法，物流地产每年8%的租金回报率，要12年才能回本。可实际上，普洛斯回本的时间可能只有3年，而其撬动的资金杠杆达到实际自有资金的10倍，

当然，把数据做漂亮，选择上市也是一个渠道，不过这个操作的难度更大一些。

通过前三关，你已经打败和避开了众多的对手。

你的住宅已经卖出去了，你的园区已经出租。你这时候拥有了大量的客户。事实上，他们也可以变现。

之前，已经有物管企业通过上市，实现了变现。而跟风的一帮做社区O2O的企业，不明白金融工具的重要，有很多死得很惨。

上市之外，通过本关的办法有以下几种：

园区金融针对的客户，就是园区内的企业。其盈利点有二：（1）贷款利息；（2）股权投资收益。

股权投资针对的是优秀的小企业。而要判断什么样的企业值得投资，可以贷款多少钱，就需要专业判断。每个园区都有一定的主题，招募该领域最专业的人组成团队来进行管理，就能够保证为园区企业提供个性化的、专有的服务，基于对入园企业的了解，也能从一定程度上降低了运营风险。

社区金融中，企业更多作为平台存在。业主投资的人和事都是自己了解的，能够让大家更放心的参与投资。而平台，则通过对业主房产价值、缴纳各种费用的情况以及其他大数据来判断业主的信用，从而控制风险。

房企都有大量的乙方和很长的账期，这个可以用来赚钱。房企欠乙方多少钱，就可以授信给他多少钱，通过贷款获取利息。

不止账单，移动中的货物也可以用来作为授信的依据，这要用到物联网技术。物联网技术对于动产金融最核心的作用在于“可以随时明确知道抵押物在哪里，有多少”。比如一个有感知的大集装箱，100小箱的货物在里面，拿走两箱剩下98箱，马上就能在千里之外知道，并把数据汇集到平台上。通过价值判断，贷款货物价值的50%--80%给客户。后期如果客户换钱便罢，不还钱把货物变现就可以，没有风险。

作者：明源地产研究院主编王恒嘉。更多资讯和交流，添加主编号 binghetianfeng。

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