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资质代办公司费用,一图解读不动产登记

资质代办公司费用 ◆ 一图解读不动产登记 ◆ 不动产登记将实施 房价会降吗 ? 3月1日开始,《不动产登记暂行条例》正式实施,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,......

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资质代办公司费用,一图解读不动产登记

来源:未知 作者:小苹果 发布时间:2020-01-18 热度:

资质代办公司费用

一图解读不动产登记



不动产登记将实施房价会降吗?

3月1日开始,《不动产登记暂行条例》正式实施,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延。集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记,国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。  

为啥不动产登记制度对房价影响有限?

  对不动产登记推出后房价下跌的猜测,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示,不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。因为不动产登记制度并不直接影响房价,只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。而且如果从3月开始登记,完成登记还要好几年,房产税、遗产税如何收缴也是未知数,因此,现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。另外,即使有影响,作用也有限,因为影响房价的因素很多,最主要的是市场供求关系,还有税收法律、国家宏观经济走向等。

刚需购房者,机会来了!

  有业内人士预测,春节后也许二手房源将会集中放量,价格也会有一定幅度的回落,对于刚需购房者来说,这或许是一个购房的好机会。

哪些房子建议出手卖掉?

  不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。而对于大部分购房者而言,更为关心的就是不动产登记之后,是否意味着房产税开征?会否让自己面临高额税费?

  尽管相关部门已经明确,不动产登记与房产税开征没有必然的联系,但是,从长远来看,不动产登记对房地产投资的抑制作用是毋庸置疑的。那么,手上已有数套房产的业主该如何取舍?


专家建议

  1. 中小城市业主最多保留两三套中心区的普通住宅,新区、郊区的房子一般来说都可以处理掉;

  2. 如果你生活在大城市,在中小城市的故乡有房子,从提高投资效率来说,中小城市的房子可以全部卖掉。

  3. 中小城市郊区、新区的商业物业,尤其是“场内铺”是最危险;

  4. 三四流风景区的旅游地产、养老地产,也是非常不靠谱的。

  5. 传统市中心的天价商铺,最好轻易别碰。

  6. 一线城市中心区的普通住宅,未来仍然有比较大的升值空间,可以留在手上甚至考虑买入;

  7. 对于中心城市的商业物业,要保持警惕;

  8. 整体而言,写字楼和商务公寓的风险,比商铺要小一些。


房产证没用了?将引发楼市5大深刻变化

统一不动产登记簿证问世,意义十分重大,也必然带来一系列的影响,譬如为房地产税的征收起到基础性作用,推动遗产税、物权保护等一揽子制度改革。


不久前,不动产登记还是一件比较遥远的事情,然而,自3月1日起,它真的要开始实施了。而根据中国国土资源部官方微博发布的消息,不动产登记簿证样式于2月26日正式公布。


作为物权法明确要求的内容,不动产登记核心载体的登记簿由登记机构管理;证书是权利人享有的法定凭证,由权利人持有。统一不动产登记簿证问世,意义十分重大,也必然带来一系列的影响,譬如为房地产税的征收起到基础性作用,推动遗产税、物权保护等一揽子制度改革。下面,小编为你一一详细解读。


一、不动产证将促进交易透明化


根据国土部不动产登记工作第三次部际联席会议的部署,全国已完成职责整合及机构建设的地区将尽快颁布统一的登记簿册和证书,力争今年底全面颁发新证书。首批淘汰房产证的工作将在广州、成都、青岛、杭州、厦门、济南、武汉等15个城市提前开展。


根据公开的信息,新的“不动产权证”比现在居民手握的“房产证”内容更详细(详见表1)。

表1 不动产证和房产证的对比


不动产证

房产证

外页内容

除了中华人民共和国不动产权证外,在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型;

只有中华人民共和国房屋所有产权证,并无其它内容;

内页内容

规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)

包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。

通过对比可以发现,“不动产证”比“房产证”产权内容更详细:


(1)、日期和价格明确记载:“不动产证”对使用年限进行了明确规定“起和止日期”和房屋取得价格,有效保护不动产权利人的合法财产权,让交易透明化、明确化和增加安全性。“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度。未来政府的税基将逐渐从交易环节过渡到持有环节,财产税的二次分配将更加明显,房产税将很快全面落地。 


(2)、70年后自动续期:不动产登记是和《物权法》一体的,《物权法》明确了土地使用权自动续期。


(3)、将来的“房本”上,也可以包括土地的使用权信息。比如房屋建筑面积多少,土地使用权分摊面积多少;甚至除了房屋建筑面积图幅,还会附加上土地使用面积图幅。但土地确权公摊部分计算困难还在商讨中,比如小区内幼儿园等公建面积就难以处理。

新版不动产证书

不动产登记证明样本


二、不进行不动产登记,房子将无法买卖

房产证的具体淘汰流程:居民持有统一的簿册证→持有纳税人号(很可能就是居民的个人身份证号码)→换发不动产权利登记证→全民不动产联网。


通过此举,个人房产将纳入到税务征管部门的信息系统,之前未被信息化的房屋产权将被联网信息化,同时一并进入税收征管部门的系统,为房地产税的征收奠定技术、数据、产权等基础。


根据不动产登记局王广华局长对媒体的说法,新证问世,旧证依旧有效,不受任何影响。新证按照不变不换的原则,不能要求当事人强制更换,以后房地产不变更、不交易,就不用换领新证。然而,如果新政实施后,要变更或者交易房地产就必须要换领新政。此前,国土部多次明确,不进行不动产登记,房子将无法买卖。


三、“小产权房”依然不会得到“洗白”

以前,不少关于房地产政策出台后,大家都比较关心小产权房的问题。早在不动产登记条例制定阶段,舆论认为,实行不动产登记后,“小产权房”可能藉此得到“洗白”,然而,这终究还是一个幻想。


据媒体报道,不动产登记局负责人强调,不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动,不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确,世界普遍实施土地用管制,所以“小产权房”不可能予以登记,这样的念头应该打消。


四、短期将致高端“二手房”抛售的增加

普通民众对不动产登记条例寄予的最大期望之一是,该条例的实施,不仅保护普通民众合法拥有的不动产产权,同时起到反腐的作用。推断的逻辑是,通过不动产登记迫使贪腐分子吐出灰色甚至黑色房产,并且遏制其继续通过不正当手段获取多套房的行为。


显然,民众对该政策的期望过高了。国土资源部不动产登记中心副总登记师、产权登记处处长刘燕萍表示,只有权利人和利害相关人才能够查询信息;相关部门,如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询的,但必须提供查询目的和查询的证件。


然而,公开报道显示,自从不动产登记条例酝酿以来,各地要求房源信息不能登记上网,只供门店咨询购买的“神秘”业主均不同程度地增加。更为诡异的是,这类业主一般都只留下手机号码,而不登记其他个人信息,房源总价比周边平均售价低大约10%。这种神秘业主的身份,容易让人陷入想象。这些“神秘”业主出售的大多为高端产品和大户型。预计随着不动产登记的开启和加速,这种现象还会加剧。市场流通的加速,可能在局部区域导致供应增加,从而推动房价下行。


然而,需要指出的是,“抛售”不等于“甩卖”。因为,一般来说,“神秘”业主们持有的都是地段优越、配套完善,具有投资持有价值的房产,下行的空间并不大。


对于首套房置业者来说,为了避免被征税及换房麻烦,若能力允许,最好一步到位买大户型。


五、短期影响有限,中长期将有利于楼市


当然,不动产登记进入实操,房企和民众最关心的还是房价是涨还是跌。


对此,早在2014年,SOHO中国董事长潘石屹在微博中就此政策评论道:这是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。


不动产登记是实现住房所有权信息全国联网,打造管理部门信息共享平台的有效途径;而这种统一的房产信息又是进行房产税征收的基础。而房产税,是我国构建合理房价机制中的重要步骤。由于在前几年房价快速上涨时期,我国出现了大量“一人多房”“投机囤房”的现象,因此,以不动产登记作为基础的房产税有望通过增加房产的持有成本,而迫使囤房者吐出房产,从而推动房价合理回归。


从一般意义上来说,一个明确产权的积极信号,通过申报个人的不动产,可以明确产权边界,及时消除潜在的产权纠纷。从公簿持有到地产契据登记再到地产权登记,英国不动产登记制度的曲折历史就表明,建立一种系统性的明确产权的制度,可以促进产权交易,降低交易成本,避免产权不明晰的情况下更有市场势力者占尽便宜的现象,从而促进经济发展和社会稳定之间的平衡关系。


另外,进行不动产登记有利于消除各部分分块管理而形成的“信息孤岛”,从而让国家对全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产的分布和产权情况进行了解,制定出更符合各地方实际状况的具体政策。


住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示,不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。因为不动产登记制度并不直接影响房价,只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。而且如果从3月开始登记,完成登记还要好几年,房产税、遗产税如何收缴也是未知数因此,现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。


此外,李总理多次申明,希望中国楼市平稳发展。2014年以来,政府政策频发,不断给疲软的楼市打强心针。现在中国楼市依然面临去库存的考验,不动产登记实操以后,对房企来说短期确实是“雪上加霜”。


但坊间传闻,政府已做好相关政策储备,以应对经济持续下滑及房地产市场低迷。储备政策包括降低购买二套房的首付比例,并考虑调整二手房交易营业税的免征期限,由5年后免征恢复至2年后免征。由此前的给力政策或许可以预见,2015或将是政策频发的一年,是政府调控市场的一年。在不动产登记棋至盘前之时,不动产证率先替换房产证,深入保护购房人权利,将促进交易的公开透明以及高效,能有效地降低交易成本,中长期对楼市则是一大利好。


31新政实施,今后你的房子每年要交多少钱?


网上有传言称,未来10年,房子将是最不值钱的东西,因为随之而来的房产税内容会是——


对拥有两套住宅的家庭,人均建筑面积80平方米以上的部分,视为奢侈型住宅消费,每年按市场评估价征收1%到3%的房产税,且没有减除额;家庭第三套住房,每年征收4%到5%的房产税,且没有减除额;家庭第四套住房及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额;取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入12%交房产税的规定;所有商业房产,每年按租金收入的12%交房产税;家庭仅有的一套住宅,免征房产税。


目前商业房产的房产税确实是按照租金的12%来征收。正因如此,消息一经网络传播,就有人信以为真,觉得房产税真会有那么高。不得不得不佩服造谣者的能力——假消息里混含真内容,怎能不让人信以为真?


可是,再高仿真的谣言,也改变不了谣言的事实。Why?原财政部财政科学研究所所长贾康多次透露过房地产税改革的初衷,是调节贫富差距,而不是调控房价,并且第二套房应从轻征收。按照这个目的,上述征税的规定显然不符合房地产税改的初衷,在实际中也缺乏操作的可行性。


根据国务院656号文发布,从3月1日开始,《不动产登记暂行条例》正式实施,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延,农业部将选择两省试点农村土地确权登记。


除了此前在重庆和上海试点开始征收的房产税,目前我国尚未对房屋保有环节征税,其中的一大原因正是产权登记不到位,连你到底有多少套房都不知道,那怎么对你征税呢?


一位税务行业的专家告诉邦地产记者,从税的角度而言,统一登记制度的出台,就为住宅在内的不动产提供了征税依据。这也就意味着,不管房产税什么时候落地,不动产登记至少是迈出了第一步,所以对住宅征税绝非是“狼来了”。


贾康此前曾表示,对整个法治化国家的改革、发展、长治久安和可持续运行,不动产登记制度的支撑意义一定是全面的。但现在只是“暂行条例”,把它放在法规体系的组成部分之内,不排除若干年以后有更成熟的条文,甚至上升为“不动产登记法”,这将是一个动态渐进分步走的过程。


如此说来,随着不动产登记制度越来越成熟,对税源的控制就会越来越严格,这就为征税提供了极大便利。唯一不确定的就是征税时间表。贾康此前曾表示,产权登记很难完成,有媒体报道,2016年城镇区域要完成不动产登记,2018年全国城乡全部登记完毕。如果在2016年底之前,全国人大最后审批通过房地产税立法,使保有环节也有税,那么2017年就是依法执行问题,而不是扩大试点范围的问题。


也就是说,3月份不动产登记开始后,房地产税不太可能立马开征,登记可不是一朝一夕就可以完成,征税也不能一蹴而就。坐拥房子无数的“房哥”、“房姐”们,可以未雨绸缪了。


普通老百姓究竟要不要交税,具体交多少税?一户家庭如果在全国不同城市同时拥有两套住宅,要交房产税吗?老家那套是父母住,自己那套是工作地点,两套房子都需要交税吗?


根据贾康和其他参与政策设计及制定的官员透露的信息,第一套房子免征的可能性很大,即使这套房子是豪宅,第二套房子则有可能从轻征收房产税。


至于第三、第四套房子征税的税率,也不太可能像之前传的那样采取递进原则,更有可能是固定税率,这样才能实现贾康所设想的“调节社会贫富差距的问题”。否则,富人们都把房子卖了,还怎么通过房产税调节贫富差距呢?


贾康之前透露,未来的房地产税税负应该比上海和重庆试点的税负稍高一些,覆盖的范围也会更大一点。


上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%。


重庆版房产税的三个征收主体为:对于独栋别墅,不管存量房还是增量房,均要征税;对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产,购买两套以上住房的,从第二套开始要征收房产税。对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税。


根据贾康和其他税收政策制定者所说,结合重庆和上海两地的试点情况,我们可以预期,将在2017年或者更晚时间推出的房地产税大概有这样几个特征:


一是第一套房基本可以确定免征;二是第二套房从轻征收的可能性很大。三是享受公共服务越多,征税越多,一、二线城市房产的税负将会大于三、四线城市;四是高档房被征收的可能性很大。五是税率不太可能像本文开头提及的谣言那般夸张,为避免增加老百姓税收负担,税率超过3%的可能性非常小。


如此一来,大家基本上可以了解未来的房地产税将是怎么样。拥有一套豪宅的,虽然房子抵得上人家四、五套,甚至十套,但也有免征的可能性;拥有四五套房子的,也不要过于担心征税会让你破产;如果只有一两套房子,就更不必担心自己家交不起房地产税。


从目前情况看,未来的房地产税应该是大多数人都能交得起的。也正是因为有房地产税的存在,未来不住人的房子会变得越来越少。

来源:搜建筑

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