从去年底开始，楼市中发生了一些有意思的细微变化，一群刚刚创造了历史销售记录的开发商们，在把酒言欢之余又纷纷挥舞着支票找到二手房中介公司寻求合作，并宣称进入存量房市场。很多人会感到奇怪，存量房不就是二手房吗？为什么这些财大气粗的新房开发商们不务正业，要来倒腾二手房呢？
事实上，存量房不仅仅是买卖二手房，而是包含了所有被购买或自建并取得所有权证书的房屋，既包括了个人或企业自持的房产也包括流通中的二手房。而陕西省早在2009年开始，就进入了存量房时代，存量房的年交易量开始全面超越新房。如今，随着新房不断高端化、豪宅化、土地价格高到连开发商也叫苦不迭。于是，一些房企开始将存量房市场视作下一个爆发点。
那么，存量房时代的来临，到底会对现在的楼市带来哪些冲击与变化呢?有中介人士就分析认为，存量房比重占绝对多数的背景下，更好更快地流通将有益于抑制房价上涨。
整体进入存量房时代
长期以来，新房占据着楼市交易的绝对主力，存量房交易无论是租还是售，整体的规模和利润都无法与新房相提并论。但如今，这样的情况却发生了明显的改变。
上周，链家研究院发布的《存量时代，流通为王》市场展望报告显示，2016年，“京沪深”三大一线城市二手房交易额超过3万亿元，是新房交易额的2倍以上，而30个典型城市二手房交易额为5万亿元以上，是新建住宅交易额的1.1倍。显然，存量房在楼市中所占的比重开始加大，尤其是在一线城市里，随着新房开发量的逐年下降，已经明显开始进入存量房时代。
另外，据报告测算，在存量资产端，二手房约180万亿元、商办物业50万亿元，待售住宅库存约3万亿元;在存量资产产生收益(即服务型收入，包括代理、渠道、媒体等)端，租赁交易额约为1万亿元、二手房交易佣金1千亿元、物业管理5千亿元，再加上城市更新等。
因此，链家研究院院长杨现领认为，存量房的黄金时代已经来临，预计未来三年至五年时间内，二手房全国整体交易额将高于新房。届时，交易和租赁市场将趋于平衡，购租并举的供应体验初见雏形，新房、二手房和租赁三个市场将协同发展。
房企与地产基金也开始涉足存量房
不仅是中介服务公司认为楼市将迎来存量房时代，许多更加财大气粗的新房开发商也正在积极寻求在存量房市场分一杯羹。
不久前，融创投资入股乐视网成了地产与IT界关注的焦点，但不应忽略的是，同样是在今年初，融创低调地完成了26亿元入股链家的投资，宣告进入房地产存量市场。对此，甚至有中金证券的报告预测，到2020年，存量房交易占新房成交的比例将提升至70%的水平。
除了偏爱四处撒钱投资的融创，就连老牌的国企也开始加入存量房市场。1月16日，京投发展股份有限公司也发布补充公告表示，与链家成立合作平台公司，将目标盯准了目前持续增大的存量房市场，希望通过对房屋楼龄较久，品质、配套、物业等方面都无法满足人们需求的项目进行筛选收购，收购后对项目的户型布局、供热制冷、管线等进行改造翻新，更新改造完成后，通过出租、出售等方式实现收益。
业内人士分析，当前以陕西省为代表的一线城市住宅市场已经步入存量时代，也表 明企业已经注意到存量市场的价值。同时在地价高企背景下，此类方式也是房企多元化取得项目开发权的新尝试。
租房比重或将越来越大
虽然有开发商进入，但并不意味着存量房市场的前景就是翻新出售，相反更多的还是靠拓展存量房用于出租。这也与陕西省政府一直在反复提的“租售并举”一致。
自如网CEO熊林就表示，五年前他刚刚跳槽到链家的时候，内部资料显示，陕西省平均买房的年纪，就是贷款申请人的年纪是29岁，但到了2016年已经变成了33点几岁，随着房价的增高，买房的平均年限增长了4年多，这意味着租房变成了更多人的需求。33岁甚至都已经结婚有了孩子，也是在租房，并且这个比例可能越来越大。
在存量房时代，对出租方式带来的改变，更多的是与互联网的结合。熊林解释道，客户在自如网上找房，库存真实的唯一检验理由就是每一间房子马上可以下单，马上可以支付，这间房子肯定就是你的了，而不用再打电话，先确认这个房子在不在。
另外，所有签约过程全部在网上完成，甚至引入了人脸识别系统，会马上和芝麻信用连一下，包括跟公安系统连一下。后续所有的交租金也可以在网上支付。熊林称，2016年自如85亿的租金收入，99%是通过网上收回来的。但管理全国收租金的后台人员只有不到十个人。后面租客租进去以后，所有的保洁、维修、投诉服务都可以在网上完成。这都将是存量房时代来临后，带给租房的新变化。
存量房良好流通有利于抑制房价
而存量房时代的带来，同样可能影响着目前的高房价。杨现领表示，存量房如果能快速地流通起来，很可能将抑制目前的高房价。杨现领解释道，2016年虽然楼市销售业绩创下新高，但总体来看一线城市销售总额的增长主要来自于价格的增长。在这种“价涨量未增”情况下，意味着购房的真实需求并没有得到满足。
链家研究院就提出了一个指标叫百人流通率——即每年100人里有多少人买了房子或者换了房子。这个指标衡量了有多少人在去年买到了或者改善了自己的房屋，代表的是真实需求被满足的程度，且没有价格因素在里面。
杨现领表示，当一个城市的百人流通率在1%到2%的时候，意味着这个城市新房供应紧张，房价存在上涨压力;当一个城市的百人流通率在2%到3%的时候，相对来说比较平稳;如果一个城市3%到5%，这个城市的房价基本上存在一定的下行压力。
杨现领进一步分析，提高存量房流通率的方法主要有两种。第一，降低流通的成本，其中包括税费等;第二，提升中间交易的服务，包括产权信息各方面的围绕交易流程的服务。做到这两点，就能让存量房快速的流通加上比较低的套均价格，总体以相对比较低的成本让更多人在一个时间段满足新房和二手房住房的需求，对房价来说能够起到一定抑制作用。（来源：中国建筑新闻网）
